Vestigen in agrarisch gebied: Bezint eer ge begint.
Steeds meer leden kloppen aan bij de consulenten tuinaanleg met vestigingsproblemen in agrarisch gebied. Volgens de gewestplannen hoort een tuinaanlegbedrijf daar eigenlijk ook niet thuis. Er zijn enkele uitzonderingen waarbij de mogelijkheid toch bestaat. Alvast één gouden raad: informeer goed vooraleer je begint! Het gebeurt al te vaak dat tuinaannemers een site overnemen en achteraf op limieten botsen.
Auteur: Jarne Depaepe, consulent tuinaanleg & Katrien Van Herck, juridisch adviseur Boerenbond
Het agrarisch gebied
Het agrarisch gebied is bestemd voor beroepslandbouw (geen hobbylandbouw). Onder “landbouw” wordt ruim verstaan: “het beroepsmatig kweken van planten of dieren voor de markt en niet voor recreatieve doeleinden.” Hieronder vallen dus ook de planten- en bomenkwekerijen. Deze bedrijven vallen onder de eerste categorie van bedrijven die kunnen voorkomen in agrarisch gebied. Tuinaannemers zullen in principe dus niet onder deze categorie vallen.
2de en 3de categorie van belang voor tuinaanleg
Tuinaannemers zijn op te delen in twee categorieën op vlak van vestiging. In eerste instantie zijn er de aan “landbouw verwante bedrijven”. Hiertoe behoren tuinaanlegbedrijven die planten of bomen kweken of conditioneren over een minimumoppervlakte van een halve hectare. Deze bepaling (0,5 ha) verwijst echter wel naar de typevoorschriften voor gewestelijke RUP’s. Dat zijn verschillende bestemmingscategorieën die primair gebruikt worden in de ruimtelijke planning. Het gaat om niet-bindende omschrijvingen. Aan landbouw verwante bedrijven kunnen enkel terecht in bestaande landbouwbedrijfszetels. Er moet rekening gehouden worden met de schaal en de ruimtelijke impact van deze bedrijven.
Tot de andere categorie behoren de tuinaanlegbedrijven die geen of minder dan 0,5 hectare kwekerij activiteiten hebben. Als er effectief een functiewijziging aangevraagd wordt, zal dit getoetst worden aan de decretale voorschriften. In eerste instantie moet voldaan worden aan de basisvoorwaarden van artikel 4.4.23 VCRO (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). Daarna zullen ook de bepalingen voor zonevreemde constructies en zonevreemde functiewijziging bekeken worden (Besluit Vlaamse Regering). Vaak lopen vergunningsaanvragen mis door het onvoldoende op de hoogte zijn van deze bepalingen.
Wettelijke bepalingen tot functiewijziging
Artikel 4.4.23 van VCRO stelt dat het gebouw of het gebouwencomplex op het ogenblik van de aanvraag moet beantwoorden aan bepaalde eisen. Het gebouw of het gebouwencomplex bestaat, is niet verkrot én is hoofdzakelijk vergund. Verder mag het gebouw of het gebouwencomplex niet gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbare gebieden (met uitz. van parkgebieden en AGEB/AGEW) of in recreatiegebieden. De functiewijziging moet ook voorkomen op een door de Vlaamse Regering vast te stellen lijst (BVR). Artikel 9 van het BVR toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen stelt bijvoorbeeld volgende voorwaarden voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex van de "hoofdfunctie land- en tuinbouw in de ruime zin“ naar “tuinaanlegbedrijf”:
- Gebouw of gebouwencomplex is gelegen in AG, aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat
- Gebouw of gebouwencomplex is bouwfysisch geschikt is voor de nieuwe functie, hetgeen betekent dat er geen ingrijpende werken hoeven te worden uitgevoerd voor de nieuwe functie. Daarmee wordt bedoeld dat de functie gerealiseerd kan worden als de bestaande structuur van het gebouw grotendeels wordt benut en gevaloriseerd, waarbij het gebouw aangepast kan worden aan hedendaagse comfort-, energie- of milieueisen
Strategie overheid
Verschillende cijfers tonen aan dat meer en meer agrarisch gebied naar niet landbouw gerelateerde activiteiten gaat. Algemeen wordt 15% van het agrarisch gebied niet meer gebruikt voor landbouw. Verder is de afgelopen 20 jaar het aantal land- en tuinbouwbedrijven in agrarisch gebied gedaald van 41.047 in 2000 tot 23.378 in 2019, een daling met 43%.
Het beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) heeft onder deze veranderende omstandigheden meerdere openruimtedoelstellingen gezet. Zo zal via de betonstop/bouwshift het gemiddeld dagelijks ruimtebeslag tegen 2040 teruggedrongen moeten zijn tot 0 hectare. De verhardingsgraad in de bestemmingen landbouw, natuur en bos moet tegen 2050 minstens met 1/5 teruggedrongen zijn ten opzichte van 2015. Het aandeel landbouwgebied dat niet door de professionele landbouw wordt gebruikt in 2050 moet afgenomen zijn ten opzichte van 2015. Tenslotte stelt het BRV dat er een strikt kader moet komen voor het hergebruik van voormalige landbouwbedrijfsgebouwen en voor nieuwe zonevreemde ontwikkelingen in de open ruimte.
Op deze manier wil de wil de overheid onder meer de eventueel ongewenste effecten van zonevreemde functiewijzigingen tegengaan. Dergelijke functiewijzigingen kunnen namelijk effect hebben op de beschikbaarheid en de prijszetting van landbouwgrond. Het kan daarnaast ook een negatief effect hebben op de vergunningverlening voor aanpalende landbouwbedrijven (vb. bezwaarschriften van plattelandsbewoners).
Houding Departementen Landbouw & Visserij en Omgeving
Het departement Landbouw & Visserij geeft niet-bindend advies in kader van vergunningsprocedures voor zonevreemde functiewijzigingen in agrarisch gebied. Hierbij houdt het departement rekening met een aantal elementen waaronder de wettelijke voorwaarden, de impact van de zonevreemde functiewijziging op het functioneren van land- en tuinbouw en op de agrarische structuur. Tenslotte speelt ook de potentie voor agrarisch (her)gebruik van de site een rol.
De algemene tendens is dat het advies strenger wordt in navolging van de actuele beleidstendensen. In het verleden werd de regelgeving in verband met zonevreemde functiewijzigingen in de praktijk echter (te) ruim geïnterpreteerd en toegepast. Het advies van het departement Landbouw en Visserij wordt niet altijd gevolgd door de vergunningverlenende overheid. We stellen vast dat er ook meer beroep wordt aangetekend in dossiers waarbij zonevreemde functiewijzigingen worden vergund ondanks ongunstige adviezen van de administratie.
Rekening houden met veranderend beleid
Als je als tuinaannemer wil vestigen in agrarisch gebied, is het dus van belang dat je je bewust bent van het vandaag geldende beleid. Informeer je bij aankoop van een voormalige hoeve zeer goed bij de overheidsdiensten om een overzicht te hebben van wat mag.
